江戸川区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 江戸川区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る江戸川区
江戸川区は東京23区の東端に位置し、子育て環境の良さで全国的に注目を集める住宅エリアです。江戸川や荒川といった大河川に囲まれた水と緑豊かな環境で、ファミリー層を中心に高い人気を誇っています。都心部へのアクセスも良好でありながら、比較的手頃な家賃水準を維持している点も魅力です。
「子育てするなら江戸川区」をキャッチフレーズに掲げ、実際に子育て支援制度が充実しており、賃貸投資においてもファミリー向け物件の安定した需要が期待できるエリアです。
<江戸川区の特徴>
23区の最東端に位置し、千葉県との境界に面した地域です。江戸川と荒川という大河川に囲まれ、水辺の自然環境が豊かです。平坦な地形で自転車での移動が便利で、大規模な公園や親水公園も多数あります。東京ディズニーリゾートにも近く、レジャーアクセスも良好です。<各エリアの特徴>
- 船堀 都営新宿線の主要駅で都心アクセス良好。タワーホール船堀など文化施設も充実し、区の中心的なエリアとして発展。ファミリー層に人気の住宅地です。
- 葛西・西葛西 東京メトロ東西線で大手町まで直通の好立地。葛西臨海公園や大型商業施設もあり、インド人コミュニティでも有名。国際色豊かなエリアです。
- 小岩 JR総武線で都心アクセス抜群。昔ながらの商店街と新しい住宅が共存し、庶民的で住みやすい雰囲気。単身者からファミリーまで幅広く支持されています。
- 瑞江・一之江 都営新宿線沿線の静かな住宅地。新しい住宅開発も進み、子育て世代に人気。比較的家賃も手頃で住みやすいエリアです。
- 平井 JR総武線・都営新宿線が利用可能。荒川に近く自然環境が良好。再開発により新しいマンションも増え、注目度が上がっているエリアです。
交通アクセス
都心3区（千代田・中央・港区）まで30分圏内の立地で、複数路線の利用により通勤・通学に便利な環境です。成田空港や東京ディズニーリゾートへのアクセスも良好で、国際的な移動やレジャーにも対応しています。- JR総武線 新宿まで約25分 東京駅まで約25分 快速停車で都心アクセス良好
- 都営新宿線 新宿まで約20-25分 大島・森下・馬喰横山経由 都心オフィス街への通勤に便利
- 東京メトロ東西線 大手町まで約20分 日本橋・銀座方面 千葉方面への通勤にも最適
- 京成本線 日本橋まで約25分 成田空港まで約45分 国際線利用に非常に便利
- JR京葉線 東京駅まで約15分 新木場・舞浜方面 ディズニーリゾートへ約10分
住環境・生活利便性
教育環境
- 区立小学校73校、区立中学校33校（23区内最多級）
- 愛国学園大学、江戸川大学などの高等教育機関
- 都立小岩高校、都立江戸川高校など
- 充実した子育て支援制度で全国的に有名
医療・福祉
- 江戸川病院、小豆沢病院などの総合病院
- 東京臨海病院（救急医療の拠点）
- 診療所・クリニックが各駅周辺に充実
- 子育て世代向け医療支援も手厚い
商業・文化施設
- アリオ葛西、イオン葛西店などの大型商業施設
- フラワーガーデン、タワーホール船堀
- 小岩のアーケード商店街など庶民的な商店街
- 文化会館、スポーツ施設も充実
自然環境
- 葛西臨海公園（大観覧車と水族館）
- 江戸川河川敷（広大な親水空間）
- 総合レクリエーション公園
- 数多くの親水公園・緑地
投資環境の評価
投資メリット
- 子育て環境抜群でファミリー需要堅調
- 手頃な家賃で安定した賃貸需要
- 都心アクセス良好で通勤利便性高い
- 成田空港アクセス良好で外国人需要
- 建築費・土地代が比較的抑えられる
- 大規模住宅開発で街の価値向上
- 災害に対する行政の対策充実
投資上の注意点
- 水害リスクのある低地部分
- 高級賃貸市場は限定的
- 競合物件が多く差別化が重要
- 都心からやや遠い印象
- 単身者向け市場は限定的
- 工業地域との混在による騒音等
定量的に見る江戸川区
基本統計データ
69.9万人
人口（2023年）
49.90km²
面積
14,008人
人口密度/km²
35.8万世帯
世帯数
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：5.5-7.5万円
- 1DK・1LDK：7.5-10万円
- 2DK・2LDK：10-13万円
- 3LDK以上：13-18万円
主要入居者層
- ファミリー世帯（子育て世代）：50%
- 単身者（20-40代会社員）：25%
- 外国人世帯（インド系等）：15%
- 高齢者世帯：10%
空室率・稼働率
- 平均空室率：6-8%（23区平均レベル）
- ファミリー向け物件稼働率：90%以上
- 新築物件稼働率：92%以上
- 外国人向け物件は特に高稼働
開発・建築規制
用途地域
- 第一種住居地域：40%
- 第二種住居地域：30%
- 準工業地域：15%
- 近隣商業地域：10%
- 工業地域：5%
建築規制の概要
- 建ぺい率：50-80%（エリアにより異なる）
- 容積率：100-300%（同上）
- 高度制限：15-20m（住居系地域）
- 河川沿いは一部建築制限あり
- 大規模開発地区は特例措置も