足立区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 足立区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る足立区
足立区は東京23区の北部に位置し、コストパフォーマンスの高さで注目を集める住宅エリアです。都心部へのアクセスも良好でありながら、比較的手頃な家賃水準を維持しており、若い世代や子育て世帯から支持を集めています。
近年の再開発や交通インフラ整備により住環境が大幅に改善され、賃貸投資においても高い利回りが期待できるエリアとして注目されています。特に単身者向け物件の需要が安定している地域です。
<足立区の特徴>
23区の北部に位置し、荒川と隅田川に囲まれた地域です。かつては下町の住宅地として発展してきましたが、近年は大規模な都市再開発により現代的な街並みへと変貌を遂げています。つくばエクスプレスの開通や日暮里・舎人ライナーの整備により、都心アクセスが飛躍的に向上し、住宅地としての価値が再評価されています。<各エリアの特徴>
- 北千住駅周辺 足立区最大のターミナル駅で5路線が乗り入れ。大学キャンパスの立地や大型商業施設の開発により、学生や若い世代が多く住むエリア。賃貸需要も非常に高い地域です。
- 西新井 東武スカイツリーライン・東武大師線の拠点駅。アリオ西新井などの商業施設が充実し、ファミリー層に人気。住宅地としてバランスの取れたエリアです。
- 綾瀬 JR常磐線・東京メトロ千代田線が利用可能。都心アクセスが良好でありながら家賃が手頃で、単身者からファミリーまで幅広い層に支持されています。
- 竹ノ塚 東武スカイツリーラインの駅前再開発が進み、新しい商業施設や住宅が増加。今後の発展が期待される新興住宅エリアです。
- 南千住周辺 JR常磐線・京成線・東京メトロが利用でき、汐入公園などの大規模公園もある住環境良好なエリア。マンション開発も活発です。
交通アクセス
都心3区（千代田・中央・港区）まで30-40分圏内の立地で、複数路線の利用により通勤・通学に便利な環境です。特に北千住を中心とした交通網の充実が足立区の大きな魅力となっています。- JR常磐線 上野まで約15-20分 東京駅まで約25-30分 取手方面への通勤にも便利
- 東京メトロ千代田線・日比谷線 大手町まで約20-25分 表参道・銀座方面へ直通 都心部への通勤に最適
- 東武スカイツリーライン 浅草まで約10-15分 スカイツリーへのアクセス良好 東武沿線への移動に便利
- つくばエクスプレス 秋葉原まで約13分 つくば方面への直通 比較的新しい路線で快適
- 日暮里・舎人ライナー 日暮里まで約20分 区内移動に便利 山手線への接続良好
住環境・生活利便性
教育環境
- 区立小学校69校、区立中学校35校と教育施設が充実
- 東京藝術大学、東京未来大学、帝京科学大学などのキャンパス立地
- 都立足立高校、都立足立東高校など
- 大学誘致により学生街としての側面も持つ
医療・福祉
- 足立区医師会病院、聖潤病院など地域医療の拠点
- 東京女子医科大学東医療センター
- 診療所・クリニックが各駅周辺に充実
- 高齢者福祉施設も適切に配置
商業・文化施設
- ルミネ北千住、マルイ北千住などの大型商業施設
- アリオ西新井、イトーヨーカドー各店舗
- 地域密着型の商店街も多数
- ギャラクシティなど子育て世代向け施設も充実
自然環境
- 荒川河川敷、隅田川沿いの緑地帯
- 舎人公園、汐入公園など大規模な都市公園
- 見沼代親水公園などの水辺空間
- 比較的平坦な地形で自転車移動に便利
投資環境の評価
投資メリット
- 高い利回りが期待できる家賃水準
- 都心アクセス良好で賃貸需要安定
- 大学立地により学生需要が堅調
- 再開発により街の価値が向上中
- 建築費・土地代が他区より抑えられる
- 単身者向け物件の需要が特に強い
- 交通インフラの充実
投資上の注意点
- エリアイメージの課題（改善中）
- 競合物件が多く差別化が重要
- 一部地域で治安面の懸念
- 高級賃貸市場は限定的
- 水害リスクのある地域が存在
- 駐車場需要は場所により変動
定量的に見る足立区
基本統計データ
69.0万人
人口（2023年）
53.25km²
面積
12,958人
人口密度/km²
36.2万世帯
世帯数
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：5-7万円
- 1DK・1LDK：7-9万円
- 2DK・2LDK：9-12万円
- 3LDK以上：12-17万円
主要入居者層
- 単身者（20-30代会社員）：45%
- 学生（大学生・専門学生）：20%
- 若いファミリー世帯：20%
- 高齢者世帯：15%
空室率・稼働率
- 平均空室率：5-8%（立地により変動）
- 新築物件稼働率：90%以上
- 駅近物件稼働率：95%以上
- 学生向け物件は特に高稼働
開発・建築規制
用途地域
- 第一種住居地域：40%
- 第二種住居地域：30%
- 準住居地域：15%
- 近隣商業地域：10%
- 商業地域：5%
建築規制の概要
- 建ぺい率：50-80%（エリアにより異なる）
- 容積率：100-400%（同上）
- 高度制限：15-20m（住居系地域）
- 荒川沿いは一部建築制限あり
- 再開発地域は特例措置の場合も