中央区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 中央区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る中央区
中央区は東京23区の中央部に位置し、日本の商業・金融の中心地として400年以上の歴史を持つ格式高いエリアです。銀座、日本橋、築地といった全国的に著名なエリアを擁し、高級商業地としての地位は不動のものとなっています。
伝統と最新のトレンドが融合する独特の魅力を持ち、住宅地としても最高品質の都市居住環境を提供しています。賃貸投資においても高いステータス性と安定した需要が期待できる、東京を代表するプレミアムエリアです。
<中央区の特徴>
23区のほぼ中央、皇居の東側に位置し、江戸時代から商業の中心として発展してきました。銀座の高級商業地、日本橋の老舗商業地、そして近年発展著しい臨海部まで、多様な都市機能が高度に集積しています。昼間人口は約65万人と夜間人口の約4倍に達し、商業・業務機能の集積度の高さを物語っています。<各エリアの特徴>
- 銀座 世界屈指の高級商業地として国際的に知名度が高く、ラグジュアリーブランドや高級レストランが集積。住宅は超高級物件が中心で、国内外のVIPに人気です。
- 日本橋 江戸時代から続く商業の中心地で、老舗百貨店や伝統的企業本社が立地。近年は再開発により新しい高層住宅も増加し、伝統と革新が融合しています。
- 築地・豊洲周辺 築地市場移転後も食文化の拠点として機能し、臨海部の豊洲は大規模再開発により現代的な住環境を提供。ファミリー層にも人気上昇中です。
- 月島・佃島 下町情緒を残しつつ高層マンションが立ち並ぶ、新旧が調和した住宅地。もんじゃ焼きの街としても有名で、観光地としての側面も持ちます。
- 八丁堀・茅場町 証券会社や金融機関が集積するビジネス街で、比較的手頃な住宅供給もあり。都心居住を求めるビジネスパーソンに人気のエリアです。
交通アクセス
東京駅に隣接し、日本全国・全世界への玄関口として最高レベルの交通利便性を誇ります。地下鉄網も高密度で整備され、都内各所へのアクセスが極めて良好です。- JR各線（東京駅利用） 新幹線全線利用可能 山手線・京浜東北線・中央線 全国・都内各所へのアクセス拠点
- 東京メトロ銀座線・丸ノ内線・日比谷線他 都心各方面へ地下鉄網 表参道・六本木・上野方面 高密度な地下鉄ネットワーク
- 都営地下鉄浅草線・大江戸線 浅草・新橋方面 六本木・新宿方面 羽田空港直通アクセス
- 東京メトロ有楽町線・半蔵門線 有楽町・新木場方面 表参道・渋谷方面 臨海部とのアクセス良好
- 空港アクセス 羽田空港まで約20分 成田空港まで約50分 国際線利用に最適
住環境・生活利便性
教育環境
- 区立小学校16校、区立中学校4校
- 聖路加国際大学、実践女子大学キャンパス
- 開智日本橋学園、日本橋女学館など私立校
- インターナショナルスクールも複数立地
医療・福祉
- 聖路加国際病院（日本最高峰の国際的医療機関）
- 国立がん研究センター中央病院
- 慶應義塾大学病院（予防医療センター）
- VIP向け高級医療サービスが充実
商業・文化施設
- 銀座の高級ブティック・百貨店群
- 日本橋高島屋、三越本店など老舗百貨店
- 歌舞伎座、新橋演舞場など伝統文化施設
- アートギャラリー、美術館も多数
自然環境
- 浜離宮恩賜庭園（江戸時代の大名庭園）
- 隅田川沿いの親水空間・遊歩道
- 豊洲公園、晴海臨海公園
- 皇居外苑へも徒歩圏内
投資環境の評価
投資メリット
- 国内外で最高レベルのブランド価値
- 富裕層・外国人居住者需要が安定
- 商業・金融中心地で通勤利便性抜群
- 歴史と格式による長期資産価値
- 超低空室率で安定した稼働
- 国際的認知度・ステータス性
- 多様な住宅タイプに対応可能
投資上の注意点
- 土地代・建築費が極めて高水準
- 初期投資額が非常に大きい
- 利回りは低めで長期投資向け
- 高級物件中心で市場が限定的
- 維持管理・運営コストが高額
- 一般的な賃貸需要は少ない
定量的に見る中央区
基本統計データ
17.2万人
人口（2023年）
10.21km²
面積
16,846人
人口密度/km²
10.8万世帯
世帯数
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：10-16万円
- 1DK・1LDK：15-25万円
- 2DK・2LDK：20-35万円
- 3LDK以上：30-60万円
主要入居者層
- 高所得単身者（金融・商社等）：35%
- 外国人エグゼクティブ：25%
- 富裕層ファミリー：20%
- 企業経営層・役員：15%
- 医師・弁護士等専門職：5%
空室率・稼働率
- 平均空室率：2-4%（23区内最低レベル）
- 高級物件稼働率：98%以上
- 外国人向け物件稼働率：99%以上
- 長期契約率が非常に高い
開発・建築規制
用途地域
- 商業地域：70%
- 近隣商業地域：15%
- 第二種住居地域：10%
- 第一種住居地域：5%
建築規制の概要
- 建ぺい率：80%（商業地域中心）
- 容積率：500-1000%（超高層可能）
- 高度制限：銀座地区は特別規制
- 歴史的景観保全地区指定
- 臨海部は大規模開発特例