板橋区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 板橋区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る板橋区
板橋区は東京23区の北西部に位置し、住環境の良さとアクセスの利便性を兼ね備えた魅力的な住宅エリアです。都心部への良好なアクセスを保ちながら、比較的手頃な家賃水準を維持しており、ファミリー層から単身者まで幅広い世代に支持されています。
製造業の集積地としても知られ、働く場所としての側面も持ちながら、緑豊かな住環境も提供しています。賃貸投資においても安定した需要と良好な利回りが期待できる、バランスの取れたエリアです。
<板橋区の特徴>
23区の北西部に位置し、埼玉県と接する地域です。かつては中山道の宿場町として栄え、現在も下町の雰囲気を残しつつ、住宅地として発展を続けています。製造業が集積する工業地域と住宅地が適度に分かれており、多様な住環境を提供しています。近年は再開発も進み、新しい商業施設や住宅も増加しています。<各エリアの特徴>
- 板橋駅周辺 JR埼京線の主要駅で新宿・渋谷方面へのアクセス抜群。商店街も充実し、生活利便性が高い。単身者からファミリーまで幅広い層に人気の住宅地です。
- 池袋本町・大山 東武東上線で池袋まで約10分の好立地。商業施設ハッピーロード大山商店街など生活施設が充実し、庶民的で住みやすいエリアとして人気です。
- ときわ台 東武東上線の閑静な住宅街として知られ、戸建て住宅が多く立ち並ぶ。教育環境も良好で、ファミリー層に特に人気の高級住宅地です。
- 成増 東武東上線・都営三田線が利用可能で交通利便性が高い。大型商業施設も充実し、住環境とアクセスのバランスが良いエリアです。
- 西台・高島平 都営三田線沿線で都心アクセス良好。大規模団地開発により住宅供給が豊富で、比較的手頃な家賃で住めるエリアとして人気です。
交通アクセス
都心3区（千代田・中央・港区）まで30分圏内の立地で、複数路線の利用により通勤・通学に便利な環境です。特に池袋・新宿方面へのアクセスが良好で、埼玉方面への移動も快適です。- JR埼京線 新宿まで約15分 渋谷まで約20分 大崎・大井町方面への通勤に便利
- 東武東上線 池袋まで約7-15分 和光市・川越方面へ直通 副都心線直通で渋谷・横浜方面も
- 都営三田線 大手町まで約20分 日比谷・三田方面 都心オフィス街への通勤最適
- 東京メトロ有楽町線・副都心線 有楽町・銀座方面 新宿三丁目・渋谷方面 東上線から直通運転
- 都営大江戸線 六本木・新宿方面 光が丘から新宿都心部 環状運転で都内各所へ
住環境・生活利便性
教育環境
- 区立小学校50校、区立中学校22校と教育施設が充実
- 大東文化大学板橋キャンパス、日本大学芸術学部
- 帝京大学板橋キャンパス（医学部等）
- 都立板橋高校、都立板橋有徳高校など
医療・福祉
- 帝京大学医学部附属病院（高度医療の拠点）
- 板橋中央総合病院、豊島病院
- 日本大学医学部附属板橋病院
- 診療所・クリニックが各駅周辺に充実
商業・文化施設
- イオンスタイル板橋、東武ストア各店
- ハッピーロード大山商店街（活気ある商店街）
- 板橋区立文化会館、美術館
- 地域密着型商店街が各駅に点在
自然環境
- 城北中央公園（広大な都市公園）
- 光が丘公園、赤塚公園
- 石神井川沿いの桜並木
- 板橋区立熱帯環境植物館
投資環境の評価
投資メリット
- 池袋・新宿アクセス良好で通勤利便性高い
- 手頃な家賃で安定した賃貸需要
- ファミリー・単身両方に対応可能
- 大学立地により学生需要も見込める
- 建築費・土地代が比較的抑えられる
- 製造業従事者の安定した需要
- 再開発により街の価値向上中
投資上の注意点
- エリアによる住環境の格差
- 工業地域との混在による騒音等
- 高級賃貸市場は限定的
- 競合物件が多く差別化が重要
- 一部老朽化した住宅地域が存在
- 埼玉県境で都心感が薄い印象
定量的に見る板橋区
基本統計データ
58.0万人
人口（2023年）
32.22km²
面積
18,000人
人口密度/km²
31.5万世帯
世帯数
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：6-8万円
- 1DK・1LDK：8-11万円
- 2DK・2LDK：11-14万円
- 3LDK以上：14-19万円
主要入居者層
- ファミリー世帯（子育て世代）：35%
- 単身者（20-40代会社員）：30%
- 学生（大学生・専門学生）：20%
- 高齢者世帯：15%
空室率・稼働率
- 平均空室率：5-7%（23区平均レベル）
- 新築物件稼働率：90%以上
- ファミリー向け物件稼働率：92%以上
- 駅近物件は特に高稼働
開発・建築規制
用途地域
- 第一種住居地域：35%
- 第二種住居地域：25%
- 準工業地域：20%
- 近隣商業地域：15%
- 工業地域：5%
建築規制の概要
- 建ぺい率：50-80%（エリアにより異なる）
- 容積率：100-400%（同上）
- 高度制限：15-20m（住居系地域）
- 準工業地域では高層建築も可能
- 再開発地区は特例措置の場合も