葛飾区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 葛飾区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る葛飾区
葛飾区は東京23区の北東部に位置し、下町情緒と現代的な利便性が共存する魅力的な住宅エリアです。「こちら葛飾区亀有公園前派出所」や「男はつらいよ」の舞台としても親しまれ、庶民的で温かみのある街並みが特徴です。
都心部への良好なアクセスを保ちながら、比較的手頃な家賃水準を維持しており、ファミリー層から単身者まで幅広い世代に支持されています。賃貸投資においても安定した需要と良好な利回りが期待できるエリアです。
<葛飾区の特徴>
23区の北東部に位置し、江戸川と荒川に挟まれた地域です。古くからの下町文化が根付いており、商店街や町工場が点在する一方で、近年は住環境の整備が進み、新しいマンションや商業施設も増加しています。東京スカイツリーにも近く、観光地へのアクセスも良好です。<各エリアの特徴>
- 新小岩駅周辺 JR総武線の快速停車駅で都心アクセス抜群。駅前の商業施設が充実し、単身者からファミリーまで人気が高い。賃貸需要も安定している主要エリアです。
- 亀有 「こち亀」の舞台として全国的に知名度が高く、アリオ亀有などの大型商業施設も立地。JR常磐線で都心へのアクセスも良好で、ファミリー層に人気です。
- 金町 JR常磐線・京成金町線の乗り換え駅。理科大キャンパスの立地により学生需要も見込める。駅前再開発により利便性が向上中です。
- 柴又 「男はつらいよ」の寅さんで有名な観光地。柴又帝釈天や江戸川河川敷など、下町情緒あふれる住環境が魅力です。
- 青砥 京成線の分岐駅で交通利便性が高く、成田空港へのアクセスも良好。住宅地として静かで住みやすいエリアです。
交通アクセス
都心3区（千代田・中央・港区）まで30-40分圏内の立地で、複数路線の利用により通勤・通学に便利な環境です。成田空港へのアクセスも良く、国際的な移動にも対応しています。- JR総武線 新宿まで約25-30分 東京駅まで約30分 快速停車で都心アクセス良好
- JR常磐線 上野まで約20-25分 東京駅まで約30分 取手・土浦方面への通勤にも便利
- 京成本線・押上線 日本橋まで約25分 成田空港まで約45分 スカイツリーまで約15分
- 京成金町線 押上まで約20分 浅草方面へのアクセス良好 区内移動に便利
- 北総線 新鎌ヶ谷方面への直通 印西・印旛方面通勤者に人気
住環境・生活利便性
教育環境
- 区立小学校49校、区立中学校24校と教育施設が充実
- 東京理科大学葛飾キャンパス（大規模理系キャンパス）
- 都立葛飾野高校、都立南葛飾高校など
- 大学立地により学生街としての側面も
医療・福祉
- 東部地域病院、イムス葛飾ハートセンターなど専門医療機関
- 慈恵会医科大学葛飾医療センター
- 地域密着型の診療所・クリニックが各駅周辺に充実
- 高齢者向け施設も適切に配置
商業・文化施設
- アリオ亀有、イトーヨーカドー各店舗
- 新小岩ルミエール、テクノプラザかつしか
- 昭和の雰囲気を残す個性的な商店街
- 葛飾区郷土と天文の博物館などの文化施設
自然環境
- 江戸川河川敷、荒川河川敷の広大な緑地
- 水元公園（都内最大級の水辺公園）
- 柴又公園、新宿交通公園など
- 下町ならではの親水空間が豊富
投資環境の評価
投資メリット
- 手頃な家賃で安定した賃貸需要
- 都心アクセス良好で通勤利便性高い
- 大学立地により学生需要も見込める
- 下町情緒で住民の定着率が高い
- 建築費・土地代が比較的抑えられる
- ファミリー・単身両方に対応可能
- 成田空港アクセスで外国人需要も
投資上の注意点
- 高級賃貸市場は限定的
- 一部古い住宅地域が存在
- 水害リスクのある低地部分
- 競合物件が多く差別化が重要
- エリアによる需要格差
- 駐車場需要は場所により変動
定量的に見る葛飾区
基本統計データ
46.9万人
人口（2023年）
34.80km²
面積
13,477人
人口密度/km²
24.1万世帯
世帯数
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：5.5-7.5万円
- 1DK・1LDK：7.5-10万円
- 2DK・2LDK：10-13万円
- 3LDK以上：13-18万円
主要入居者層
- 単身者（20-40代会社員）：40%
- ファミリー世帯（子育て世代）：30%
- 学生（大学生・専門学生）：15%
- 高齢者世帯：15%
空室率・稼働率
- 平均空室率：6-8%（23区平均レベル）
- 新築物件稼働率：90%以上
- 駅近物件稼働率：95%以上
- ファミリー向け物件は特に安定
開発・建築規制
用途地域
- 第一種住居地域：45%
- 第二種住居地域：25%
- 準住居地域：15%
- 近隣商業地域：10%
- 商業地域：5%
建築規制の概要
- 建ぺい率：50-80%（エリアにより異なる）
- 容積率：100-400%（同上）
- 高度制限：10-20m（住居系地域）
- 河川沿いは一部建築制限あり
- 工業地域では混在利用可能