港区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 港区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る港区
港区は東京23区の南東部に位置し、国際性とエレガンスを兼ね備えた日本屈指の国際都市です。六本木、赤坂、青山、麻布、白金など世界に名だたる高級エリアが集積し、外国大使館、多国籍企業、高級商業施設が融合した、グローバルで洗練された都市環境を形成しています。
住宅地としては最高級のライフスタイルを提供し、国内外の富裕層、外国人エグゼクティブ、著名人などが居住する、東京で最もプレステージの高いエリアです。賃貸投資においても最高水準の家賃収入と資産価値向上が期待できる、プレミアム不動産市場の中心地です。
<港区の特徴>
23区の南東部、東京湾に面した国際色豊かな地域です。外国人登録者数が約2.5万人と23区内最多を誇り、昼間人口は約94万人、夜間人口は約26万人という国際ビジネス都市としての性格を強く持っています。住宅は超高級志向で、世界水準のライフスタイルを提供しています。<各エリアの特徴>
- 六本木・赤坂 国際的なナイトライフと高級商業施設で世界的に有名。外国人エグゼクティブや著名人が多く住む超高級住宅地。最先端のライフスタイルを求める層に絶大な人気です。
- 青山・表参道 世界のファッション・アートの発信地として名高く、洗練されたブティックやギャラリーが立ち並ぶ。クリエイティブな職業の人々や感度の高い富裕層に支持されています。
- 麻布・南麻布 各国大使館が集積する国際住宅地の代表格。外交官や多国籍企業幹部の居住地として、極めて高いステータスを誇ります。
- 白金・白金台 「シロガネーゼ」で有名になった高級住宅地。落ち着いた環境の中に高級マンションが立ち並び、富裕層のファミリー層に人気です。
- 新橋・虎ノ門 ビジネス街としての機能が強く、近年は再開発により高層住宅も増加。都心のビジネスマンや外国企業駐在員の居住地として注目されています。
- 品川・高輪 品川駅を擁する交通の要衝で、新幹線利用者や国際線利用者に便利。高級ホテル群と住宅が共存する洗練されたエリアです。
交通アクセス
JR山手線・東海道新幹線、東京メトロ各線、都営地下鉄が充実し、国内外への移動に極めて便利な交通環境を提供しています。羽田・成田両空港へのアクセスも最高レベルです。- JR東海道新幹線・山手線・京浜東北線 品川駅・新橋駅・田町駅 新大阪まで約2時間30分 都内主要駅まで10分圏内
- 東京メトロ各線（銀座線・日比谷線・千代田線等） 表参道・赤坂見附・六本木駅 銀座・丸の内・渋谷へ直通 都心各地への地下鉄網充実
- 都営地下鉄（大江戸線・浅草線・三田線） 六本木・大門・白金高輪駅 新宿・上野・押上方面へ 羽田空港直結路線あり
- 京急線・東急線 品川・白金高輪・泉岳寺駅 羽田空港まで約15分 神奈川方面への便利なアクセス
- 羽田空港・成田空港アクセス 羽田空港まで約15分 成田空港まで約45分 国際線利用に最適な立地
住環境・生活利便性
教育環境
- 慶應義塾大学、東京大学医科学研究所
- 麻布中学校・高等学校、東洋英和女学院
- 聖心女子学院、山脇学園
- アメリカンスクール・イン・ジャパン等インターナショナルスクール
- 各国大使館付属学校
医療・福祉
- 慶應義塾大学病院（特定機能病院）
- 東京大学医科学研究所附属病院
- 国際医療福祉大学三田病院、済生会中央病院
- VIP向け医療サービス・美容クリニック充実
- 外国人対応医療機関多数
商業・文化施設
- 六本木ヒルズ、東京ミッドタウン（世界級複合施設）
- 表参道ヒルズ、青山一丁目商業施設群
- 森美術館、サントリー美術館、21_21 DESIGN SIGHT
- 国立新美術館、赤坂サカス
- 高級ブランドショップ・ミシュラン星付きレストラン多数
自然環境
- 有栖川宮記念公園（国際的な緑地空間）
- 白金台自然教育園（都心の貴重な自然）
- 檜町公園、青山公園
- お台場海浜公園（東京湾岸の憩いの場）
投資環境の評価
投資メリット
- 世界最高水準の立地ブランド力
- 外国人エグゼクティブ層の安定需要
- 超高級賃料設定が可能
- 国際的な資産価値・流動性
- 空港アクセス最高レベル
- 長期的な資産価値向上期待
- 世界企業の駐在員需要
投資上の注意点
- 土地取得費が日本最高レベル
- 初期投資額が極めて巨額
- 表面利回りは低い傾向
- 維持管理費・設備費が高額
- 経済情勢の影響を受けやすい
- 入居者の要求水準が極めて高い
定量的に見る港区
基本統計データ
26.0万人
人口（2023年）
20.37km²
面積
12,760人
人口密度/km²
15.2万世帯
世帯数
2.5万人
外国人人口（23区最多）
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：15-25万円
- 1DK・1LDK：25-40万円
- 2DK・2LDK：35-60万円
- 3LDK以上：60-150万円
主要入居者層
- 外国人エグゼクティブ・外交官：35%
- 多国籍企業幹部・経営者：25%
- 著名人・タレント：10%
- 金融・IT系高所得者：20%
- 富裕層ファミリー：10%
空室率・稼働率
- 平均空室率：1-2%（超低水準）
- 高級物件稼働率：99%以上
- 外国人向け稼働率：100%近い
- 短期滞在需要も高い
開発・建築規制
用途地域
- 商業地域：45%
- 近隣商業地域：25%
- 第一種住居地域：20%
- 第二種住居地域：10%
建築規制の概要
- 建ぺい率：60-80%（商業系高い）
- 容積率：300-1000%（超高層可能）
- 高度制限：エリアにより景観配慮
- 大規模開発が多い
- 国際基準の建築物が主流