大田区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 大田区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る大田区
大田区は東京23区の南部に位置し、羽田空港という日本の空の玄関口を擁する国際的なエリアです。田園調布の高級住宅街から蒲田・大森の商業地、そして伝統的な町工場が集積するものづくりの街まで、極めて多彩な表情を持つ地域として発展しています。面積は23区最大の60.83km²を誇り、多様なライフスタイルに対応できる豊富な居住選択肢を提供しています。
住宅地としては羽田空港への近接性による利便性と、エリアごとの個性的な魅力を併せ持ち、国際線利用者、ビジネスパーソン、ファミリー層、職人・製造業従事者まで幅広い層の居住需要に対応できる、東京で最も多様性に富んだ賃貸投資エリアです。
<大田区の特徴>
23区の南部、東京湾に面した最大面積（60.83km²）を持つ地域です。羽田空港の国際化により外国人居住者も増加し、昼間人口は約43万人、夜間人口は約73万人という23区内でも人口の多い住宅都市としての性格と、国際的な交通拠点としての機能を併せ持っています。<各エリアの特徴>
- 田園調布・雪谷 関東屈指の高級住宅地として知られ、格調高い邸宅街を形成。政財界人や文化人が多く住む、日本有数のプレステージ住宅地として絶大なブランド価値を誇ります。
- 蒲田・京急蒲田 羽田空港への玄関口として発展する商業地区で、国際色豊かな街並み。空港利用者、航空関係者、外国人居住者に人気で、24時間都市機能を提供しています。
- 大森・平和島 品川に近く都心アクセスが良好な住宅・商業地。ファミリー層から単身者まで幅広い層に対応し、バランスの取れた住環境を提供しています。
- 羽田・糀谷・大鳥居 羽田空港に最も近い住宅地で、航空関係者や頻繁に出張する人々に絶大な人気。国際的な住環境と利便性を求める層に支持されています。
- 池上・久が原 池上本門寺の門前町として歴史があり、下町情緒を残しながらも閑静な住宅地。伝統的な住環境を好む層や高齢者世帯に人気です。
交通アクセス
羽田空港への至近性に加え、JR京浜東北線、京急線、東急線などが充実し、都心部および神奈川方面への優れたアクセス環境を提供しています。特に国際線の利便性は都内随一です。- 羽田空港 区内に立地 国内線・国際線ともに利用可 世界各都市への直行便充実
- JR京浜東北線・東海道本線 大森・蒲田駅 品川まで約10分 東京・横浜方面へ直通
- 京急本線・空港線 蒲田・糀谷・羽田空港駅 品川まで約15分 横浜・三浦半島方面
- 東急多摩川線・池上線 蒲田・池上・久が原駅 五反田・渋谷方面 東横線・目黒線接続
- 東急東横線・目黒線 田園調布・雪が谷大塚駅 渋谷・目黒方面 横浜・みなとみらい直通
住環境・生活利便性
教育環境
- 東京工業大学大岡山キャンパス
- 田園調布学園、清泉女学院、聖心女子学院
- 日本体育大学荏原高等学校
- 区立小学校60校、区立中学校28校（23区最多）
- 国際色豊かなインターナショナルスクール
医療・福祉
- 東邦大学医療センター大森病院
- 昭和大学病院附属東病院
- 大森赤十字病院、牧田総合病院
- 大田区医師会・歯科医師会加盟医院多数
- 高齢者・子育て支援施設も充実
商業・文化施設
- グランデュオ蒲田、アロマスクエア
- イトーヨーカドー大森店、ビッグファン平和島
- 池上本門寺（日蓮宗総本山）
- 大田区民ホール・アプリコ
- 羽田空港内商業施設群
自然環境
- 多摩川河川敷（23区最大の自然空間）
- 平和の森公園、大森ふるさとの浜辺公園
- 洗足池公園（桜の名所）
- 東京湾岸の海浜公園群
投資環境の評価
投資メリット
- 羽田空港至近の国際アクセス
- 23区最大面積による多様な選択肢
- エリア格差による価格帯の幅
- 外国人・出張者の安定需要
- 田園調布の高級ブランド価値
- 製造業・町工場の雇用安定
- 将来的な国際化進展期待
投資上の注意点
- エリアによる格差が極めて大
- 航空機騒音の問題
- 工業地域の住環境課題
- 一部エリアの高齢化進行
- 交通アクセスの地域差
- 災害リスク（液状化等）
定量的に見る大田区
基本統計データ
73.5万人
人口（2023年・23区最多）
60.83km²
面積（23区最大）
12,087人
人口密度/km²
39.2万世帯
世帯数
43万人
昼間人口
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：6-14万円
- 1DK・1LDK：8-20万円
- 2DK・2LDK：10-28万円
- 3LDK以上：14-40万円 ※エリアにより大幅な格差あり
主要入居者層
- 製造業・町工場関係者：25%
- 航空・運輸関係者：20%
- 一般会社員・公務員：30%
- 外国人居住者：10%
- ファミリー層・高齢者：15%
空室率・稼働率
- 平均空室率：5-8%（エリア差大）
- 空港近接エリア稼働率高
- 田園調布は超低空室率
- 外国人向け需要も安定
開発・建築規制
用途地域
- 第一種住居地域：30%
- 第二種住居地域：20%
- 準工業地域：25%
- 工業地域：15%
- 近隣商業地域・商業地域：10%
建築規制の概要
- 建ぺい率：50-80%（用途により多様）
- 容積率：100-600%（エリア差大）
- 高度制限：羽田空港制限
- 田園調布は厳格な景観規制
- 工業系地域は建築規制緩和