渋谷区エリア・マーケティング

渋谷区 エリア・マーケティング

あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。

ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。

渋谷区はどのような街なのでしょうか。
見ていきましょう。

<各エリアの特徴>

• 渋谷駅周辺
  渋谷区を代表するエリア。109やパルコなど若者の文化発信地として知られていましたが、渋谷ヒカリエを始めとする再開発に伴い、大人の街、働く場所としての性質が強くなってきています。
  
  
• 原宿・表参道
  原宿はkawaii、表参道はモード、それぞれ文化発信地となっており、　アパレル、美容院が目立つエリアとなっています。
  
  
• 恵比寿・代官山
  エビスビール工場跡地に建設された恵比寿ガーデンプレイスをきっかけに発展。恵比寿はオフィスビル、飲食店も多く賑やかな街並みとなっています。
  
  代官山は原宿とはまた違ったファッショナブルな街であると共に、各国大使館も多くインターナショナルな雰囲気が漂います。
  
  
• 代々木上原
  都内を代表する高級住宅街の一つで特に大山町アドレス高級住宅街となっています。
  
  
• 初台・幡ヶ谷・笹塚
  渋谷区の中では肩ひじを張り過ぎずに暮らせるエリアで商店街も多く存在します。

定量的に見る渋谷区

・5歳階級年齢別人口分布(国勢調査2020より)
　東京都23区平均、新宿区、港区と比較しました。

23区平均には劣りますが、新宿区よりも幼児・小学生数は高い水準にあります。

教育環境が整っているのが一因にありそうですね。一方で中学生・高校生は少ない傾向にあります。
生活県外の通学も珍しくなく、区外で同賃料、より広い物件に移る流れでしょうか。

大学生も少ない傾向にあります。家賃相場の高いエリアは負担が重く納得です。
働き盛りの層がボリューム・ゾーンになりますが、渋谷区、港区、新宿区のトップ・ピークがそれぞれ異なっているのが面白いですね。

この年齢層の違いをデザインにしっかり反映させることが出来ていますでしょうか。
ロジックと感性を掛け合わせたモノづくりをしていく必要があります。

また高齢者層は23区平均を下回るものの都心の中では比較的高い水準にあり、高齢者対応というのも計画を考える上での一つのポイントになりそうです。

・賃料相場
　Lifull Homesの家賃相場を確認してみましょう(2022年9月時点)。
　相場が高く隣接区である港区、新宿区も比較でまとめました。

渋谷区は23区の中で3番目に高いエリアになります。

1R/1Kの相場も10万を超えており、家賃額の上限ラインが存在する市場とは一線を画しています。
　　
ここで興味深いのは1R<1Kになっていないということですね。
お洒落であれば間取り表記にこだわらない、
自炊にこだわらず匂いの問題を気にしない、
広めのリノベ1R物件が多い等といった理由が考えられます。
単身=1Kと早合点せず、渋谷区を嗜好する入居者に響くコンセプトを考えたいですね。

また1Kから1LDK、1LDKから2LDKに変わることでの賃料変化が他の区と比べても
非常に大きく、ベースとする間取りの選択もじっくり考えたい所です。
　
3LDKはデータの母数自体が少なく、他と同じ信頼度で扱うべきではありませんが、2LDKとほぼ同程度賃料相場となっています。
2LDK以上の市場においてはただ広くする、ただ部屋を一つ増やすでは受けいられないのだと推測されます。

まとめ

エリア・マーケティングの際に分析する項目を抜粋してご紹介しました。同じくの中でもそれぞれの街の特色は異なります。
　
また一つのデータ項目を取っても複数の解釈が可能で、時に正反対の2つの方向性・可能性を示唆することもあります。

企画ありきのおざなりなデータ確認ではなく、どのように解釈するのが正解に近いのか仮設検証を繰り返しながらゼロ・ベースで企画を練り上げていくのが建築想像株式会社の想像プロセスです。

渋谷区の土地活用、賃貸経営にお悩みがあれば是非お気軽にご相談ください。