品川区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 品川区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る品川区
品川区は東京23区の南部に位置し、品川駅を中心とした日本有数のビジネス・交通拠点として発展を続けているエリアです。東海道新幹線の起点、羽田空港への玄関口として国内外のアクセス拠点機能を担い、大企業本社や外資系企業が多数立地する一方で、武蔵小山、戸越銀座などの庶民的な商店街文化も根強く残っています。
住宅地としてはビジネス拠点としての利便性と生活の利便性を高いレベルで両立させており、ビジネスパーソンから子育て世代まで幅広い層に支持され、賃貸投資においても安定した需要と将来的な発展可能性を兼ね備えた、東京でも最も注目すべき投資エリアの一つです。
<品川区の特徴>
23区の南部、東京湾に面した交通・ビジネスの要衝です。リニア中央新幹線の起点となる品川駅があり、羽田空港まで約15分という立地で、昼間人口は約54万人、夜間人口は約40万人というビジネス都市でありながら住宅都市としても充実した機能を持っています。大規模な再開発が継続的に進行中です。<各エリアの特徴>
- 品川駅周辺・港南 日本最大級のビジネス拠点で、超高層オフィスビルと高級住宅が立ち並ぶ。外資系企業勤務者や高所得ビジネスパーソンに絶大な人気。国際的なビジネス環境を求める層に支持されています。
- 大崎・五反田 IT企業の集積地として「バレー」と呼ばれ、スタートアップから大企業まで多様な企業が立地。若手ビジネスパーソンやクリエイティブ職の人々に人気の住環境です。
- 武蔵小山・戸越 都内有数の商店街文化が残る生活便利エリア。戸越銀座商店街は東京最長級で、下町情緒と都市機能が調和した、ファミリー層に絶大な人気を誇ります。
- 中延・荏原 閑静な住宅地でありながら都心へのアクセスが良好。子育て環境も整っており、落ち着いた住環境を求めるファミリー層や中高年層に支持されています。
- 天王洲・東品川 東京湾に面したウォーターフロントエリアで、アートギャラリーやレストランが集積。クリエイティブで洗練されたライフスタイルを求める層に人気です。
交通アクセス
品川駅を中心とした日本最高レベルの交通結節点で、新幹線、JR各線、私鉄、地下鉄が充実し、国内外への移動が極めて便利です。特に空港アクセスは都内随一の利便性を誇ります。- 東海道新幹線・山手線・京浜東北線 品川駅 新大阪まで約2時間30分 東京・渋谷・新宿まで15分以内
- 京急本線・空港線 品川駅・羽田空港線 羽田空港まで約15分 神奈川方面への主要路線
- 東急各線（池上線・大井町線・目黒線） 五反田・大崎・武蔵小山駅 自由が丘・渋谷方面 東横線直通で横浜方面
- 都営地下鉄浅草線 五反田・戸越・中延駅 押上・成田空港方面 銀座・日本橋へ直通
- JR埼京線・りんかい線 大崎・大井町駅 新宿・池袋方面 お台場・有明方面
- リニア中央新幹線（2027年開業予定） 品川駅起点 名古屋まで約40分 将来的な西日本アクセス革命
住環境・生活利便性
教育環境
- 慶應義塾大学大学院、立正大学品川キャンパス
- 品川女子学院、攻玉社中学・高等学校
- 清泉女学院中学高等学校、小野学園
- 区立小学校39校、区立中学校18校
- インターナショナルスクール・プリスクール多数
医療・福祉
- 昭和大学病院、東芝病院
- NTT東日本関東病院、品川リハビリテーション病院
- 荏原病院、昭和大学豊洲病院
- 品川区医師会・歯科医師会加盟医院多数
- 最先端医療・美容医療クリニック充実
商業・文化施設
- アトレ品川、エキュート品川、ウィング高輪
- アクアパーク品川、しながわ水族館
- 戸越銀座商店街（東京最長級400店舗）
- 武蔵小山商店街パルム
- 天王洲アイルの文化・商業施設群
自然環境
- 林試の森公園（武蔵小山の大規模緑地）
- しながわ中央公園、戸越公園
- 天王洲公園（東京湾ウォーターフロント）
- 目黒川沿いの桜並木（中目黒方面）
投資環境の評価
投資メリット
- 日本最高レベルの交通利便性
- リニア新幹線開業による将来性
- 大企業・外資系企業の集積
- 羽田空港至近の国際アクセス
- 継続的な大規模再開発
- 多様な居住需要（ビジネス・ファミリー）
- 安定した資産価値向上期待
投資上の注意点
- 地価・建築費が高水準
- 競合物件供給も多い
- エリアによる格差が存在
- 工事・開発による騒音
- 高い入居者要求水準
- 初期投資額が大きい
定量的に見る品川区
基本統計データ
40.5万人
人口（2023年）
22.84km²
面積
17,731人
人口密度/km²
22.8万世帯
世帯数
54万人
昼間人口
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：8-16万円
- 1DK・1LDK：12-22万円
- 2DK・2LDK：16-32万円
- 3LDK以上：22-50万円
主要入居者層
- 大企業・外資系企業勤務者：30%
- IT・ベンチャー企業関係者：20%
- ファミリー層（子育て世代）：25%
- 外国人ビジネスパーソン：15%
- 単身高所得者：10%
空室率・稼働率
- 平均空室率：2-4%（低水準）
- 品川駅周辺は特に低空室率
- ファミリー向け需要安定
- 外国人向け需要も堅調
開発・建築規制
用途地域
- 商業地域：25%
- 近隣商業地域：20%
- 第一種住居地域：25%
- 第二種住居地域：20%
- 準工業地域：10%
建築規制の概要
- 建ぺい率：60-80%（商業系高い）
- 容積率：200-1000%（超高層可能）
- 高度制限：品川駅周辺緩和
- 大規模再開発による特例多数
- 羽田空港航空制限あり