新宿区 エリア・マーケティング
あなたの持つ不動産は唯一無二のものですが、動くことのできない”不”動産だからこそ属する場所のエリア性を良く考えていきながら活用していく必要があります。 ここでは建築想像株式会社が土地活用、賃貸経営を考える上で大事にしているエリア・マーケティングの一端をお見せすることが出来ればと思っています。 新宿区はどのような街なのでしょうか。見ていきましょう。
定性的に見る新宿区
新宿区は東京23区の中央西部に位置し、日本最大のターミナル駅である新宿駅を中心とした、東京の代表的な副都心です。超高層ビル群、巨大商業施設、多様なエンターテイメント施設が集積し、ビジネス・商業・文化・居住機能が高度に複合した、まさに「眠らない街」として世界的に知られています。
住宅地としては多様性に富み、超高層マンションから庶民的な住宅まで幅広い選択肢を提供しており、単身者から家族世帯、日本人から外国人まで、多種多様な居住需要に対応できる、東京で最もダイナミックで可能性に満ちた賃貸投資エリアです。
<新宿区の特徴>
23区の中央西部に位置し、新宿駅を中心とした巨大都市機能を持つ地域です。1日約360万人が利用する世界最大の乗降客数を誇る新宿駅があり、昼間人口は約83万人、夜間人口は約35万人という典型的な業務商業都市の性格を持ちながら、多様な住宅供給も行っています。<各エリアの特徴>
- 西新宿 超高層ビル群が立ち並ぶ日本最大のオフィス街。近年は高層住宅も多数供給され、都心で働くビジネスパーソンに人気。最先端の都市生活を求める層に支持されています。
- 新宿駅周辺 日本最大の商業・エンターテイメント地区で、百貨店、家電量販店、飲食店が密集。利便性を最重視する単身者や短期滞在者に絶大な人気を誇ります。
- 四谷・市谷 皇居に近く、比較的落ち着いた住環境を提供する住宅地。上智大学もあり、学生から社会人まで幅広い層に支持されています。
- 高田馬場・早稲田 早稲田大学を中心とした学生街として有名で、学生向け賃貸需要が安定的に存在。若い世代に活気あふれる住環境を提供しています。
- 神楽坂 伝統的な花街の情緒を残しながら、おしゃれなレストランやカフェが点在する、大人の住宅地として人気。文化的な魅力を重視する層に支持されています。
- 大久保・新大久保 コリアタウンをはじめとする多文化エリアで、外国人人口が多い。国際色豊かな住環境で、外国人や多様性を求める日本人に人気です。
交通アクセス
新宿駅を中心とした日本最大級の交通結節点で、JR各線、私鉄各線、地下鉄各線が集積し、全国・首都圏各地への移動が極めて便利です。まさに東京の交通の中心地です。- JR各線（山手線・中央線・埼京線・湘南新宿ライン等） 新宿駅・代々木駅・四ツ谷駅 都内各所・首都圏各地へ直通 1日360万人の乗降客数
- 私鉄各線（小田急・京王・西武） 新宿駅・高田馬場駅 神奈川・埼玉・多摩地区へ 通勤・通学の大動脈
- 東京メトロ各線（丸ノ内線・東西線・南北線等） 新宿三丁目・四ツ谷・市ケ谷駅 都心各地への地下鉄網 銀座・大手町・六本木へ直通
- 都営地下鉄各線 新宿・市ヶ谷・神楽坂駅 大江戸線・新宿線で都内全域 六本木・汐留・両国方面
- 空港アクセス 羽田空港まで約30分 成田空港まで約60分 リムジンバス・電車両方利用可
住環境・生活利便性
教育環境
- 早稲田大学、上智大学、東京理科大学
- 学習院女子大学、東京女子医科大学
- 早稲田大学高等学院、成城中学・高等学校
- 区立小学校29校、区立中学校10校
- 専門学校・予備校も多数集積
医療・福祉
- 東京女子医科大学病院（特定機能病院）
- 慶應義塾大学病院（隣接の信濃町）
- 国立国際医療研究センター病院
- 新宿区医師会・歯科医師会加盟医院多数
- 24時間対応の医療施設も充実
商業・文化施設
- 新宿高島屋、伊勢丹新宿店、ルミネ各店
- 新宿パークタワー、新宿NSビル商業施設
- 東京オペラシティ、新国立劇場
- 歌舞伎町（日本最大の歓楽街）
- 神楽坂の料亭・レストラン街
自然環境
- 新宿御苑（都心最大級の公園、桜の名所）
- 新宿中央公園（超高層ビル群の緑地）
- 戸山公園、落合中央公園
- 神田川沿いの桜並木
投資環境の評価
投資メリット
- 日本最大のターミナル駅による交通利便性
- 多様な居住需要（学生・社会人・外国人）
- 豊富な物件供給と選択肢
- 24時間都市機能による利便性
- 常に高い住宅需要を維持
- 空室期間が短い傾向
- リセールバリューの安定性
投資上の注意点
- 騒音・治安面での懸念エリアあり
- 競合物件数が多い
- 学生需要は季節変動あり
- エリアによる格差が大きい
- 維持管理・修繕頻度高め
- 短期滞在者比率が高い
定量的に見る新宿区
基本統計データ
35.0万人
人口（2023年）
18.22km²
面積
19,210人
人口密度/km²
21.8万世帯
世帯数
4.2万人
外国人人口
賃貸市場データ
平均家賃相場（2024年）
- 1R・1K：7-15万円
- 1DK・1LDK：10-20万円
- 2DK・2LDK：15-30万円
- 3LDK以上：20-45万円
主要入居者層
- 単身ビジネスパーソン：30%
- 大学生・専門学校生：25%
- 外国人（就労・留学）：15%
- 若年ファミリー層：20%
- 短期滞在者・転勤者：10%
空室率・稼働率
- 平均空室率：4-6%（23区内平均的）
- 単身向け稼働率：90-95%
- 学生向けは3月に大きく動く
- 外国人向けも安定した需要
開発・建築規制
用途地域
- 商業地域：30%
- 近隣商業地域：25%
- 第一種住居地域：20%
- 第二種住居地域：15%
- 第一種中高層住居専用地域：10%
建築規制の概要
- 建ぺい率：60-80%（商業系中心）
- 容積率：300-1000%（超高層可能）
- 高度制限：エリアにより多様
- 大規模再開発事業多数
- 防火・準防火地域が大部分